Residence S. Niccolò – Firenze

Complesso immobiliare posto in Firenze, Piazza Piave angolo Lungarno della Zecca Vecchia. Descrizione sommaria dei beni: I beni in oggetto consistono in un compendio immobiliare costituito da n. 2 unità catastalmente distinte ed aventi destinazione d’uso diverso per una superficie commerciale utile lorda stimata in mq. 1065,54.

Si possono così meglio individuare:

• Una prima unità a destinazione d’uso residence, costituita da un corpo di fabbrica avente tre piani fuori terra oltre terrazza con vista panoramica a quota coperture, locali cantina al piano interrato, centrale termica esterna oltre a resede tergale. E’ essenzialmente il nucleo centrale del residence con circa mq. 947,17 di superficie utile distribuita sui vari piani, oltre a mq. 120,7 di resede pertinenziale esterno parzialmente adibito a  parcheggio privato ed al locale centrale termica di mq. 14,9.
• Una seconda unità a destinazione d’uso residenziale (adibita a locazione immobiliare), situata in Piazza Piave n.2/A, posta al piano terra di un più ampio fabbricato pluri-piano, composta di n. 5,5 vani, per una superficie di mq. 95,31 circa comprensivi di un locale cantina, oltre a mq. 107 di resede pertinenziale esterno parzialmente adibito a parcheggio privato ed al locale lavanderia esterno di mq. 8,16. Ubicazione immobili:  Comune di Firenze, Lungarno della Zecca Vecchia n.8, angolo Piazza Piave n.2 e Piazza Piave n.2/A.

Caratteristiche delle unità immobiliari:

Le unità immobiliari in oggetto, poste in Firenze, Lungarno della Zecca Vecchia n.8, angolo Piazza Piave n.2 e Piazza Piave n.2/A, sono parti costituenti una attività commerciale di tipo turistico ricettivo ed in particolare destinate a residence ed a locazione immobiliare, denominate “Residence San Niccolò”. I due corpi di fabbrica di cui è costituito il complesso, sono entrambi realizzati con tecniche costruttive in uso alla seconda metà del 1800, con ampie e generose fondazioni costituite da materiale lapideo di buona qualità e strutture murarie verticali portanti generalmente costituite in mattoni sodi e/o materiali lapidei sbozzati di buona fattura.

I prospetti della fabbrica principale del Residence, studiati a suo tempo dall’architetto Narciso Frosali nel 1870, sono arricchiti da un apparato decorativo di qualità eccelsa, realizzato in pietra con lavorazioni accurate e finemente lavorato, così come le cornici sotto-gronda adorne di mensole ed i rilievi presenti come disegno geometrico delle facciate. Tali decori di facciata contribuiscono a dare indubbiamente un enorme valore aggiunto al contesto di indiscussa valenza degli immobili. In particolare si evidenzia che i prospetti sono ripartiti in quattro fasce, evidenziando così i rispettivi piani (terra, primo e secondo) mediante un diverso utilizzo di materiali, come è ben visibile al piano terra rivestito da un bugnato di stile rinascimentale fiorentino con paraste e zoccolo di base, ed al piano primo o piano nobile mediante un apparato decorativo di stile neoclassico in pietra a rivestimento dei montanti e dei traversi delle finestre, oltre ad un utilizzo degli intonaci a rilievo del piano primo e secondo a delineare degli elementi geometrici di decoro.

Anche il più ampio edificio che contiene l’unità residenziale è finemente decorato, per lo più nel prospetto che guarda Via Tripoli, oltre a presentare una composizione di facciata alquanto singolare. L’immobile più ampio, destinato a residence è composto internamente da un totale di n. 13 appartamenti, disposti su n. 3 piani, ognuno dei quali composto di n. 2 locali oltre al servizio igienico.
Scala Fanno esclusione  a suddette tipologie, un appartamento monolocale oltre servizio ed uno trilocale oltre servizio con terrazza panoramica al piano coperture. Al piano terra insistono n. 5 appartamenti, al piano primo n. 4 appartamenti ed altri n. 4 appartamenti al piano secondo. Ogni appartamento ha al suo interno o un angolo cottura o un locale cucina, i servizi igienici sono dotati di lavabo, water, bidet e doccia. Il totale dei posti letto ammissibili internamente al residence è previsto in n. 37 persone.

Per quanto concerne la civile abitazione adibita a locazione immobiliare-turistica, è costituita da n. 4 locali oltre servizio igienico, cantina, disimpegno e lavanderia esterna. Il complesso edilizio intero ha subito a più riprese opere di manutenzione ordinaria e straordinaria, compresi gli impianti meccanici ed elettrici totalmente rinnovati ed in possesso pertanto delle relative certificazioni degli installatori e dei macchinari (imp. Termo-idraulici 11/02/2003 e imp. Elettrici 07/10/2003), rinnovo dei locali servizi igienici che sono stati interamente rifatti nell’anno 2002 con sanitari nuovi e pavimentazioni a tarsie marmoree bicolori, rivestimenti parietali in lastre di marmo coordinate alle pavimentazioni, oltre a intonaci rifiniti a stucco veneziano. Le pavimentazioni degli ambienti sono principalmente in cotto di grandi dimensioni o in parquet a listoni di grande dimensione, nei locali a comune sono presenti moquette e scalinate in pietra.

A servizio dei tre piani del residence è presente un ascensore regolarmente in funzione corredato da certificazioni degli installatori, manutentori, e libretto di visite periodiche degli organi vigilanti competenti. Il mobilio degli appartamenti si presenta in ottimo stato, è costituito essenzialmente dal letto matrimoniale con testata e comodini, armadio guardaroba, divano, tavolo con sedie ed angolo cottura o cucina completa di ogni accessorio. Le superfici finestrate sono adeguate agli ambienti e presenti in ogni stanza, in particolare risultano ottime la luminosità e l’areazione naturale dei locali e pertanto soddisfano gli standard urbanistici. Il sistema d’oscuramento è del tipo a persiane in legno, gli infissi esterni sono in legno con vetro doppio, e il portone d’ingresso è in legno intarsiato con serratura di sicurezza.

L’impianto di riscaldamento e di produzione acqua calda sanitaria è del tipo autonomo con n. 3 caldaie murali stagne, alimentate a metano, posizionate internamente al locale centrale termica posta nel resede privato, con canna fumaria per lo scarico dei fumi a tetto e sistemi di areazione come da normativa, è presente inoltre un boiler di accumulo acqua calda di adeguate dimensioni a servizio di tutte le unità abitative. Completa il residence un locale adibito a reception/ufficio dotata di servizio igienico per i dipendenti con accesso dal resede interno. Le condizioni generali di manutenzione dell’immobile sono generalmente ottime, in ogni sua parte. Grande cura è stata adottata anche per i n. 2 resedi esterni privati, con accesso da Piazza Piave mediante cancellata carrabile e cancelletto pedonale con pensilina di copertura serviti da automatismo di apertura, che sono stati oggetto di manutenzione straordinaria negli ultimi 5 anni per poter ricavare al loro interno n.7 posti auto + n.1 posto auto di servizio. Gli spazi esterni molto ricercati nella zona specifica, sono dotati di illuminazione notturna, e pavimentati con lastra in pietra con lavorazione a macchina, frontalmente al residence è presente anche un parcheggio comunale a pagamento. L’esercizio commerciale situato nei locali del complesso edilizio è in possesso della licenza per attività di residence dal 1997 concessa dal Comune di Firenze (licenza n.9 del 22/05/1997).

Superfici e destinazione d’uso delle unità immobiliari
Le superfici immobiliari sono così ripartite:

Residence Piano interrato (cantine) mq. 50,09
Piano Terra mq. 322,20
Piano Primo mq. 264,40
Piano Secondo mq. 264,40
Piano Coperture (terrazza) mq. 46,08
Centrale Termica mq. 14,90
TOTALE MQ. 962,07

Civile Abitazione Piano interrato (cantine) mq. 18,15
Piano Terra mq. 77,16
Locale Lavanderia mq. 8,16
TOTALE MQ. 103,47

TOTALE RESIDENCE + CIV. ABITAZIONE MQ. 1065,54

Oltre alle superfici sopra dette, sono da considerarsi a parte i n. 2 resedi pertinenziali esterni privati delle due unità immobiliari, destinati parzialmente a parcheggio, le cui rispettive superfici sono le seguenti: Residence Resede pertinenziale mq. 120,70 Civile Abitazione Resede pertinenziale mq. 107,00 TOT. RESEDI RESIDENCE + CIV. AB. MQ. 227,70